BYDLENÍ VE ŠPANĚLSKU
1. Výběr nemovitosti - Internet.
- Je mylné domnívat se, že nalezené odkazy jsou aktuální, naopak, ve většině případů se jedná o neplatné odkazy, mající nulovou vypovídající (informativní) hodnotu.
2. Seznámení s lokalitou
- Důrazně doporučujeme navštívit místo, kde bychom chtěli pobývat, a to v ročním období, které upřednostňujeme (zdá se to být nelogické, ale pobývání ve Španělsku lze rozdělit na letní užívání nemovitosti, zimní užívání nemovitosti, trvalé bydlení)
- Od objektivních okolností - deštivo, větrno, sucho, prašno, lokální výkyvy srážek či teplot, rozvodnění říčky, časová dostupnost od Mezinárodního letiště, infrastruktura, parkování, nákupní možnosti, sportovní aktivity (tenis, golf, fitness) apod., až po subjektivní okolnosti jako je hluk nedaleké silnice (mnohdy nemovitost jevící se v bezprostřední blízkosti frekventované silnice vykazuje nižší hlukové zatížení, než li nemovitost v zdánlivě klidném okolí a opačně), sousedská komunita (převažující místní či mezinárodní a s tím spojené jisté zákonitosti, se kterými je v budoucnu nutno počítat), produktivní či senioři, vlastníci či nájemci atd.
3. Důraz na vyhledání toho ,,pravého" realitního makléře, jakmile totiž začne první prohlídka, nebude čas a téměř ani možnost cokoliv měnit. Prohlídky nemovitostí fungují obdobně jako u nás, odlišnost však spočívá v přístupu realitních společností či tzv. agentů - model neznámý v našich podmínkách, o to rozšířenější směrem od našich hranic. Prodávající a kupující jsou zastoupeni svými agenty, inzerované nemovitosti tak může nabízet (téměř) jakýkoliv agent ať již pracující pod křídly renomované realitní kanceláře či ,,na volné noze". Tak či tak, vypusťte možnost získat nemovitost ,,napřímo", bude to jednání Vy (kupující), Váš agent x prodávající, jeho agent.
To co Vám bude nabízeno, mělo by mít od počátku základ ve Vašich představách o bydlení, trávení volných chvil či podnikání, neboť není čas ztrácet čas prohlídkami nemovitostí, které jsou nejen mimo Váš rozpočet, ale zejména mimo Vaše představy. Mohlo by se zdát, že sázkou na jistotu je místní sympaťák, agent, se znalostmi místních poměrů, ale kde nalézt jistotu, že právě tento agent nemá odlišné představy o oboustranně výhodném obchodu, a prodá Vám cokoliv, aby měl jistotu vlastní provize, k újmě Vaší spokojenosti, kdy se nedlouho po rezervaci Vaší vysněné nemovitosti dostaví pocit procitnutí a doposud nikterak nevyslovené obavy, se začínají nezadržitelně objevovat na obzoru a jako útes ukryt pod rouškou tmy narazí do přídi Vaší plachetnice honosící se jménem ,,Bláhová". Nabízí se tedy možnost druhá, renomovaná realitní kancelář, působící na trhu dlouhou, nepřehlédnutelnou historii. Je tedy tento výběr správný, budu mít jistotu, že za větší provizi, bude pro mě pracovat více agentů, budou se více věnovat mým jedinečným představám a budou mi nabízet jen to správné, bezproblémové a ve všech ohledech výnosné nebo bude jejich primárním cílem nasytit nekonečné požadavky svých zaměstnanců, daňových a správních úřadů, které budou vždy nadřazeny Vašim představám a potřebám? Máme to, heuréka! Kompromis! Ale co takový kompromis v tomto případě může znamenat? Nemovitost bez kolaudačního povolení, bez obligatorních licencí, s nevypořádanými závazky, dluhy či nedoplatky ať již za služby či daně původního vlastníka, za to s výhledem na moře a bezkonkurenční cenu nebo za vyšší cenu se všemi dokumenty, ale i s komunitou, se kterou se nedohodnete ani na nočním klidu, natož na pronájmu?
Nemovitost se ve Španělsku kupuje jednoduše, jak stojí a leží, tedy se všemi aspekty platnými v době uzavření obchodu. Ano, platnost smlouvy svorně, radostně a jednomyslně uzavřenými v advokátní kanceláři, přezkoumává státní notář, ale tento notář neprověřuje obsah smlouvy, nýbrž pouze jejich správnost po stránce procesní a formální.
4. N.I.E. Daňové číslo cizince, něco jako u nás rodné číslo, bez tohoto osobního čísla nepořídíte ani zámek od dveří, natož Zámek svých snů. Je na uvážení každého, zda si N.I.E. vystaví na Španělské ambasádě v Praze či na místě za pomocí úřadu či v zastoupení advokáta. S tímto souvisí založení bankovního účtu v místní pobočce banky. Bez bankovního účtu toho rovněž moc nezmůžete, hotovost se nejen nevyplácí, ale ani netoleruje. Podmínky bank se mohou velmi odlišovat, je zapotřebí se připravit na nepříjemné dotazy a doložení nabytí finančních prostředků nebo využít místních znalostí v případě ,,jistých nepříjemností".
5. Máme N.I.E., máme bankovní účet, máme tu nejlepší nemovitost, jež jsme si vysnili, máme složenu rezervaci a máme problém… Ano, víme, vše něco stojí a při koupi nemovitosti se bude muset počítat s ,,vícenáklady" (kdo tohle slovní spojení vymyslel?, na žádné faktuře není vítané, zvlášť u odběratele). Je mnoho a mnoho vícenákladů, některé jsou konstantní, některé však značně variabilní. Ne jinak je tomu při převodu Vašich úspor z Česka za hranice, byť v rámci EU, kdo by to byl čekal... . Je tak nezbytné počítat s ne příliš obtížnou, ale zase nikoli jednoduchou měnovou konverzí.
6. Následuje svěření nejen finančních prostředků, ale i svého ,,osudu" do rukou advokátní kanceláře. I zde platí, že na trhu existuje tisíce advokátních kanceláří od lokálních až po ty mezinárodní. Výběr je pouze na Vás. Jednací jazyk mezi Vámi bude ten, který si zvolíte, pokud shodný má advokátní kancelář v ,,nabídce", máte snadnější cestu, veškeré dokumenty jsou však ve španělštině.
7. A nyní již nezbývá než vyčkat. Vyčkat na veškeré dokumenty, smlouvy, povolení, licence, ujednání, potvrzení atd., což je věcí stran zúčastněných právních kanceláří. Mějte na paměti, že při složení rezervace je tato nevratná, zaručuje odstranění nabízené nemovitosti z trhu, současně zavazuje prodávajícího uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí či smlouvu kupní. No jo, ale rezervaci má složenou pouze kupující, takže co když si to prodávající rozmyslí, my jsme do této doby vynaložili nemalé prostředky a úsilí spojené s výběrem nemovitosti a najednou chybí vůle uzavřít obchod?
7. Vše dobře dopadlo. Máme však na obzoru další skrytý útes, ale to jsme již mnohem opatrnější, můžeme se snadněji vyhnout - daně za převod nemovitosti, poplatky notáři, odměna za právní služby, zálohy na roční daň za užívání nemovitosti, zálohy na dodávku energie, vodu atd. a jsme na počátku příběhu, bez kompletních podkladů, absenci základních nikým nezmiňovaných licencí k nemovitosti, může dojít k situaci, kdy společnost zajišťující dodávky energie či vody s Vámi předmětnou smlouvu jednoduše odmítne uzavřít.
Eliminovat tyto rizika se jistě vyplatí, není to tak, že každý Vás bude chtít a priori oklamat, ale pravděpodobnost (pokušení) využít Vaší neznalosti, ostatně v Čechách nic neobvyklého, bude vysoká.
PROVĚŘENÍ NEMOVITOSTI A SJEDNÁNÍ PODMÍNEK KOUPĚ
Due diligencePo zaplacení zálohy (rezervačního poplatku) a podepsání rezervačního dokumentu by měl majitel, či jeho právní zástupce poskytnout kupující straně veškeré podklady, které umožní prověřit vhodnost dané koupě, a to jak z právního, urbanistického, tak i daňového hlediska. Běžně jde o poměrně komplikovanou záležitost pro toho, kdo postrádá základní právní vědomosti týkající se místního systému. Vždy doporučujeme tyto prověrky svěřit do rukou profesionála. Ve Vicente & Otaolaurruchi prověřujeme do detailů vše na relevantních úřadech, katastrech nemovitostí, stavebních úřadech, u společenství vlastníků, dodavatelů služeb a energií a dalších.
Je důležité prověřit následující:
- rozloha nemovitosti a skutečná zastavěnost odpovídá stavu na katastru nemovitostí
- developer je dle katastru majitelem pozemků, na kterých se bude nemovitost stavět (v případě koupě nemovitosti ve výstavbě)
- prodávající strana je skutečným vlastníkem a může disponovat majetkem bez omezení zástupce prodávajícího má dostačující plnou moc k jeho zastupování
- stavba disponuje stavebním povolením, že toto bylo uděleno k účelu a výstavbě toho, co se skutečně postavilo, a že toto povolení nikdy nebylo odebráno
- stavba disponuje kolaudačním rozhodnutím, a že toto nebylo odebráno
- záruky, které poskytuje developer na platby provedené v průběhu výstavby jsou postačující a v souladu s odpovídajícími platnými právními normami
- v souvislosti s nemovitostí nebylo zahájeno žádné správní řízení u příslušného stavebního úřadu, a že byla postavena v souladu s relevantním územním plánem
- na nemovitosti neváznou dluhy, závazky, omezení
- jsou k danému datu uhrazeny všechny příslušné daně, poplatky, faktury dodavatelům
- jaké by byly daně a náklady na provoz spojené s vlastnictvím nemovitosti
- byl vydán odpovídající energetický štítek před uskutečněním prodeje
- účetnictví společenství vlastníků je v pořádku a že neexistují zásadní problémy, které by měly vliv na veřejný zájem
